财政吃紧 调控从“防大涨”到“防大跌”
近日，政府救市声音大大爆出。有媒体曝出，时隔杭州实施限降令其后，东莞也经常出现限降现象。回应，业内人士回应，在市场预期房价下降的背景下，虽已相似年中，但较多房企离其年初目标另有较小差距，部分房企自由选择降价跑量。 而地方政府出于财政收入等方面的考虑到则采行限降令其避免房价经常出现跳跃崖式下降，这指出部分地方调控早已从避免房价大上涨改向以防下跌。但值得注意的是，行政性限降或造成部分房企本已趋紧的资金链越发严重不足。
近日，政府救市声音大大爆出。有媒体曝出，时隔杭州实施限降令其后，东莞也经常出现限降现象。回应，业内人士回应，在市场预期房价下降的背景下，虽已相似年中，但较多房企离其年初目标另有较小差距，部分房企自由选择降价跑量。
而地方政府出于财政收入等方面的考虑到则采行限降令其避免房价经常出现跳跃崖式下降，这指出部分地方调控早已从避免房价大上涨改向以防下跌。但值得注意的是，行政性限降或造成部分房企本已趋紧的资金链越发严重不足。托市杭州东莞陆续实施限降令其日前，有报导称之为，东莞世纪城快乐公馆项目，近期一期特价房项目因降价幅度约21%，根据政府实施的多达备案价15%降幅，须要新的备案规定，该项目被容许网签。
回应，东莞房管局涉及人士向记者回应，这不是东莞近期实施的政策，早在2011年该政策就已实施。据理解，2011年，为避免开发商报价虚高、低报低买，东莞住建局、房管局、物价部门牵头实施《关于强化新建商品住房销售价格备案管理的补足通报》，规定即日起所有新建商品房销售价格日后备案，其实际成交价不得高于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被瞄准。
上述人士回应，当实际成交价低于备案价或比备案价下浮多达15%时，商品房网上销售系统将自动瞄准交易，无法展开网上签下程序。这意味著，彼时为杜绝研发企业随便报高房价误导消费者的不道德，而如今却出了限降工具。
回应，上述人士认为，媒体报道有过度理解的成分，政策初始意图并不是为了限降。但值得注意的是，就在之前一周，在楼市降价脆弱的时点，杭州市实施了类似于的限降令其。23日，杭州市实施政策：商品房实际成交价高于备案价格多达15%，将通过技术手段容许网签。
据理解，在政策实施前一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门约谈，并被告诉房管部门和物价部门将发售降价备案制度。明确为，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标明价格和申报备案价格、网上审批价格不应保持一致，不得随便调整，实际成交价价格不得低于申报备案价格。
提升销售价格的，须要新的备案审批，予以备案审批或调价理由不充份的，不得提升销售价格。对未售房源销售价格显著背离原备案价格的，必须新的申报备案。杭州市物价局涉及负责人回应，如果降价幅度多达15%，就归属于随便调整价格，房地产开发企业必须新的向物价部门申报备案。该负责人同时认为，商品房降价和优惠广告宣传时，不应做范围具体、规则半透明、幅度合理，明晰标明原备案价格、现销售价格、活动期限。
不得以欺诈优惠销售，不得用于含糊其辞、更容易使人误会的标价方式或销售术语。该负责人还回应，房地产开发企业可以根据建设成本及市场供需等情况调整价格，政府部门不会根据研发企业的调价申请人及时展开办理。有房地产企业负责人向记者证实，房企早已接到涉及通报，如果降价幅度多达备案价的15%，将无法展开网签，要么中止交易，要么调整价格新的备案。
严重不足地方政府财政收入下降对于限降令其的经常出现原因，中原地产市场总监张大伟回应，本轮市场并转冻更加多由于前期房价过慢下跌等市场本身风险因素累积，以及前期成交价集中于获释带给的市场需求断档。他指出，杭州等限价令政策的经常出现，其根源是整体楼市或区域楼市发展经常出现了异化，以这一政策为节点，调控早已从避免房价大上涨改变到了以防下跌。
今年2月份以来，由杭州等地引发的楼市降价潮由长三角城市向全国范围蔓延。这背后是楼市成交量下降，促成开发商自由选择以价换量。中原地产研究中心统计数据表明，5月前25天，全国范围不受统计资料的54个城市合计住宅签下套数为155906套，环比2014年4月的162714套上调4.22%。
与2013年5月同期的193382套，则同比上调了19.4%。而在成交价下降的影响下，投资、土地数据争相上升，依赖土地财政的地方政府，财政收支大幅度削减。
统计局数据表明，1至4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义快速增长16.4%，增速比1至3月份回升0.4个百分点，创16个月以来新高。仍然是我国投资重点的房地产投资已倒数两个月对全国固定资产投资数据构成胜夹住。土地收益方面，在2013年不有可能经常出现的流拍现象重现。
5月27日，沈阳土地交易中心三块地参予竞拍，但最后，因无竞买人甄选参予竞买，这3宗地块全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月来，沈阳共计发售18宗地块，其中10块土地流拍。同日，佛山土地市场也经历了无人竞拍而流拍的失望局面，而这是佛山土地市场一个月内经常出现的第二次土地流拍。
长沙方面，5月27日，据长沙市国土资源网上交易系统表明，长沙一宗商业用地被长沙香江商贸物流城研发有限公司以1.83亿拍电影得，而同日转让的另一宗住宅用地因无人竞拍而流拍。而值得注意的是，这些城市正是对土地财政倚赖程度较高城市。此前同策咨询研究部公布的《45个楼市出租汽车城市土地财政依赖度分析报告》表明，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政倚赖程度多达100%，佛山则超过147.5%。
与此同时，根据财政部此前数据，2014年前4个月，不受全国商品房销售额持续上升影响，房地产营业税同比上升4.2%;此外，与房地产交易必要涉及的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政减免的贡献也经常出现显著回升。隐患房企负债低企资金链紧绷有业内人士认为，在市场预期房价上行的背景下，虽已相似年中，但较多房企离其年初目标较近，部分房企自由选择放价跑量。
地方政府则采行限降令其避免房价经常出现跳跃崖式下降。但值得注意的是，行政性限降或造成部分房企本已干枯的资金链雪上加霜。
29日中国房地产研究会公布《2014中国房地产上市公司项目管理研究报告》表明，199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65.81%；清净负债率均值同比增加15.31%至79.67%，正处于历史高位。报告认为，2013年房地产市场整体呈现了量价齐升的基本态势，但是转入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增长速度开始上升，持续回升的住宅成交价市场向房地产开发市场传送消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险大增的背景下，房地产上市公司竞争压力大大减少，整体展现出持续分化。从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值广泛较低，资本市场对行业乐观预期仍未方向性变化。
而在负债低企的同时，融资却更为艰难。中原地产数据表明，今年前四月房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，倒数数月上升。张大伟说道，从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都早已下跌到7%以上，再行再加强势美元因素，以人民币销售的房地产企业受到的影响十分大。
不仅海外融资阻碍，为严控风险，国内各大银行广泛大幅削减了房企的融资总量。此外，银监会公布的《关于信托公司风险监管的指导意见》明确提出强化风险评估，对房地产等重点风险领域定期展开压力测试。
房企资金门又有一扇正处于渐渐重开状态，对市场的影响十分不悲观。张大伟说道。
在房企负债低企，融资放宽的同时，房企一旦回款不及时，近于有可能导致不高效率风险。一位中小型房企负责人回应，几十亿甚至上百亿的资金盘子，有时甚至就是几亿回款不及时，最后一根稻草也能把房企折断。
回应，上海易居研究院副院长杨红旭也回应，限降令其实际是想要掌控房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价不道德，相等必要介入了企业的经营权，开发商想要加大力度广告宣传跑货也敢，政府不道德并不慎重。上述房企负责人回应，房企大幅降价，一定有其深层次考量，将近急迫阶段，哪个房企也会大幅降价，减少利润。因此，政府不应增加回应方面的介入，使房企资金能权利周转，以免导致更大的不高效率风险。
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